İmar Affı Beklerken Evi Yıkılana Tam Tazminat

İmar Affı Başvurusu Sonuçlanmadan Yapılan Yıkımda "Gerçek Değer" Ödenmeli

Yıllardır oturduğu evi için imar affına (imar barışına) başvuran ancak belediyeden bir türlü cevap alamayan vatandaşlarımız, bir sabah kapılarında yıkım ekiplerini görebilmektedir. Bu durumda belediyeler genellikle "Yapınız zaten kaçaktı, mevzuat gereği size sadece inşaatın enkaz (hurda) bedelini öderiz" savunmasını yapmaktadır. Ancak Anayasa Mahkemesi'nin 1/10/2025 tarihli yeni kararı, bu haksız uygulamayı değiştirecek niteliktedir.

Sorunun Hukuki Tanımı: %10 Enkaz Bedeli Yeterli mi?

Mevcut uygulamada belediyeler, kentsel dönüşüm veya kaçak yapı yıkımlarında vatandaşa binanın gerçek değerini değil, bunun yaklaşık %10'una tekabül eden "enkaz bedelini" ödemektedir. Yüksek Mahkeme, eğer yıkım işlemi hukuka aykırıysa (örneğin af başvurusu sonuçlanmadıysa), belediyenin bu cüzi rakamla sorumluluktan kurtulamayacağını belirtmiştir:

"Belediye hukuka aykırılığı yargı kararı ile saptanmış yıkım işlemi nedeniyle yapıların bedelinin yalnızca %10'undan sorumlu tutulacaktır. Oysa Belediyenin başvuruya konu yapıları hukuka aykırı şekilde yıktığı yargılama mercilerince belirlendiğine göre meydana gelen tüm zararı gidermek suretiyle anılan hukuka aykırılığı ortadan kaldırması gerekir."

Bu karar, idarenin vatandaşı eski hale getirme (restitutio in integrum) yükümlülüğünü hatırlatmaktadır. Yani belediye, haksız yere yıktığı bir bina için vatandaşı "hiç yıkım olmasaydı hangi ekonomik durumda olacaksa" o konuma getirmelidir.

• Af Başvurusu Bekletici Nedendir: Vatandaşın 2981 sayılı Kanun veya imar barışı kapsamında bir başvurusu varsa, bu başvuru olumlu veya olumsuz bir karara bağlanmadan yıkım yapılamaz.
• Tam Tazminat İlkesi: Başvuru sonuçlanmadan yıkım yapıldıysa, bu işlem hukuka aykırıdır ve belediye binanın "gerçek rayiç bedelini" (duvar, çatı, işçilik vb. dahil tam değerini) ödemek zorundadır.
• Yargı Kararı Şartı: Yıkım işleminin hukuka aykırı olduğunun idare mahkemelerince tespit edilmesi, tam tazminat hakkının doğması için ön koşuldur.

Sonuç ve Değerlendirme

Eğer imar affı başvurunuz sonuçlanmadan yapınız belediye tarafından yıkıldıysa ve size sadece "enkaz parası" teklif edildiyse, bu durumu kabul etmek zorunda değilsiniz. Anayasa Mahkemesi, mülkiyet hakkının ihlal edildiğine ve vatandaşın gerçek zararının karşılanması gerektiğine hükmetmiştir. Bu nedenle, idarenin "yüzde on öderiz" dayatmasına karşı yargı yoluna başvurarak gerçek yapı bedelini talep etme hakkınız bulunmaktadır.