Kentsel Dönüşüm Toplantı ve Satış Usulü Değişikliği

Kentsel dönüşüm süreçlerinde yaşanan en büyük tıkanıklıklar; maliklere ulaşılamaması, toplantı çağrılarının usulüne uygun yapılmaması veya karar süreçlerinin uzamasıydı. 4 Şubat 2026 tarihinde yapılan düzenleme ile 6306 Sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği'nde vatandaşları doğrudan ilgilendiren önemli değişikliklere gidilmiştir.

Bu bilgi notunda, Yönetmlik'in 15. maddesinin 2. fıkrasında yapılan değişikliğe odaklanılmış; apartman veya site sakinlerinin karar alma süreçlerinin nasıl hızlandığı, tebligatların kapıya asılarak nasıl geçerli sayılacağı ve anlaşamayanların paylarının satış usulü ele alınmıştır.

1. Toplantı Çağrısını Artık Herkes Yapabilir

Eski uygulamada yaşanan "kim toplantıya çağıracak" belirsizliği giderilmiştir. Yeni düzenlemeye göre;

• Apartman veya arsa maliklerinden herhangi biri, diğer bütün malikleri toplantıya çağırabilir.
• Binanın henüz yıkılmamış olması veya maliklerin binada oturup oturmaması bu hakkı kullanmaya engel değildir.

2. Tebligat Sorunu Çözüldü: "Kapıya Asılan İlan" Yeterli Olacak

Kentsel dönüşümde sürecin kilitlendiği en önemli nokta, maliklere tebligat yapılamamasıydı. Yapılan değişiklikle, toplantı yeri ve zamanının bildirilmesi için çok daha pratik yöntemler getirilmiştir. Artık toplantı çağrısı şu yollarla duyurulabilir:

Önemli Değişiklik: Riskli yapılar henüz yıktırılmamış ise, toplantı çağrısının bina kapısına veya binanın duyuru panosuna asılması ve orada 15 gün süreyle kalması, resmi tebligat yerine geçecektir.

Bununla birlikte, ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilmesi (Ek-12 formu ile) veya noter vasıtasıyla bildirim yapılması seçenekleri de geçerliliğini korumaktadır. İlan yoluyla yapılan bildirimlerde, ilanın askıdan indiği son gün, tüm paydaşlara tebliğ edilmiş sayılacaktır.

3. Karar Alma Nisabı: Salt Çoğunluk

Malikler, sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alabilirler. Bu kararlar şunları kapsayabilir:

• Parsellerin birleştirilmesi veya ayrılması,
• Yeniden bina yaptırılması,
• Payların satışı,
• Kat karşılığı veya hasılat paylaşımı usulleri.

Alınan karar, toplantıya katılan taraflarca imzalanarak bir tutanağa bağlanır.

4. Karara Katılmayanlara Yapılacak Bildirim ve İnceleme Hakkı

Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan azınlıktaki maliklere, kararın ve anlaşma şartlarının bildirilmesi zorunludur. Bu bildirim sürecinde de kolaylıklar sağlanmıştır:

• E-Tebligat: Tapu müdürlüğüne elektronik tebligat adresi bildiren maliklere, bu adres üzerinden bildirim yapılır.
• Muhtarlık İlanı: Adresi bilinmeyen veya bildirmeyenlere, muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan asılarak bildirim yapılır.

Karara katılmayan malikler; ilan süresi boyunca karar tutanağını, vekaletnameyi ve sözleşme taslaklarını muhtarlıktan veya idarenin belirlediği yerden inceleme hakkına sahiptir.

5. Anlaşmama Durumunda Satış (Açık Artırma) Süreci

Yapılan bildirime rağmen 15 gün içinde karara katılmayan veya teklifi kabul etmeyen maliklerin durumu şu şekilde işleyecektir:

1. Paydaşlara Satış: İlgili malikin arsa payı, rayiç değerden az olmamak şartıyla, öncelikle anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır.
2. Kamuya Satış: Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında, paydaşlara satış yapılamazsa, bu paylar rayiç bedeli ödenerek Bakanlık, İdare veya TOKİ tarafından satın alınır.
3. Üçüncü Şahıslara Satış: Eğer dönüşüm malikler tarafından yapılıyorsa ve diğer paydaşlar satın almazsa; anlaşma şartlarını kabul etmek kaydıyla üçüncü şahıslara satış yapılabilir.

Bu düzenleme, kentsel dönüşüm sürecini tıkayan usuli eksiklikleri gidermeyi ve binaların daha hızlı bir şekilde yenilenmesini amaçlamaktadır.